(学位排名从低到高)(学位排名从低到高图片)

老破小的学位房大概率会“烂在”我们这一代人手上

看看刘昊是怎么说的。

我最近在看学位房，实在太多的感悟想跟各位的宝妈、虎爸去分享。曾经一度迷惑的我经历了从兴奋，到失落，到沮丧再到释怀的过程。本期内容可能会引起部分家长的焦虑，也可能得到不少过来人的揶揄。如果你还没有做好心理准备去面对小孩教育的事，敬请谨慎打开；如果你本身就是家长，或者身边有朋友正在焦虑，不妨给他分享我的观点。

■现在的学位房大概是一个什么的消费水平？

学位房的概念大部分人都知道就不再啰嗦了。如果你在今天想买一个学位房的难度究竟有多大呢？当然，很多朋友都说学位房的价格是没有统一价格的，你在越秀区的学位房和从化区的学位房价格不能同日而语，因为房产所对应的学位本来就不一样。有些朋友说我能力很强，所以我买越秀区的学位房；有些朋友说我知足常乐我买增城区的学位房也是可以的，这完全取决于你自身的经济承受能力。越秀区是传统的教育强区，这个是很多老广家长的认知，所以对应学位房的价格也可能是最高的，我们就按照这个思路跟大众进行分析--广州学位房的天花板。

我们以500万作为一个分界线来跟大家做阐述，选取附近的学校包括东山培正、东风东、铁一、农林下路和小北路小学。为什么是这几家呢？因为有查询过的朋友都知道，这大概就是当下越秀区所谓“第一梯队”的小学了。当然，其他的小学的水平也是相当的高，这里提出的只是一个大众的普遍共识而已，本次不引入客观数据进行对比（关键也没有数据可以对比），姑且按照这些学校作为参考的标准展开，并且排名不分先后。

第一梯队的学校附近的学位房基本以500万作为分界线，低于500万的就是你们口中的“老破小”，高于500万就是那种楼龄比较新，有原装电梯的商品楼。“老破小”能不能住呢？当然可以，毕竟还是一个2-3房的单位，但是环境情况如何？一些90年代兴建的楼房，即便房子里面雕栏玉砌，外面的楼体环境你是可想而知的。

很多人会选择买学位，然后在学校附近再租房子居住。这种“老破小”唯一剩下的就是“学票”属性了，可以说如果没有了这张“学票”，不要说价钱，估计连接盘的人都不会有！我后面会分析为什么。至于500万以上的商品房其实还是说得有点保守了，500-800万的区间可以选择的并不多，一旦到了原装电台楼，楼龄在15年内的商厦基本都在800万+的水平，新的区域基本都是1000万及以上了。幸好的是，这些楼基本可以拎包入住，就没有所谓“老破小”的居住问题。

人最怕有对比，500万的“老破小”为什么很多人不能接受呢？第一，因为你现在正在居住的大部分都是新式的商品房，住这种房改房式的楼体等于一下子让你回到童年时代，很大部分人是接受不到这种快速的落差的，因为由奢入俭难！第二，同样的价钱假如是500万在天河核心区域还是有很多的选择，甚至天河的“老破小”大部分比越秀的都要好，所以对比之下就真的下不了手。

别忘记了，500万是一个你杠杆的数额，即便按照首付3成，月供30年350万的房贷，压力还是很大的，不是普通打工人可以轻松应付。你算一下，这笔贷款你能承担得了吗？咬咬牙可以，但是换来一个这样的产品，你是不是感觉自己完全被“骗”了一样！如果500万在增城、花都或者黄埔边陲区域基本是大三房标配了；如果在佛山，三层别墅都是分分钟的事情，而不是这种60方的小两房！

■咬咬牙买一个“老破小”划得来吗？

其实，教育是无价的！对小孩子的栽培绝对不能够用金钱来衡量，事实上一盆更大的冷水还在等着你：对于教育的投资回报率的不确定性是最高的，远高于股票和基金投资，绝对低于百家乐的胜率！毫无疑问，基本上你投进去教育的开销能够收回本的概率趋近于零！

什么才算是收回本金？就是小孩能够完全学懂知识，并且成功考上心仪的985、211大学，并且最终能够出人头地，富足一世！要收集齐将近20-30年的所有幸运最终达到完美的彼岸实在太难了。你还记得你小时候曾经也是钢琴王子，你钢琴10级的证书能够在今天的工作中帮你加薪升职吗？除非你是钢琴老师。每100个外卖员当中就有1个是硕士学历的，那就更别说学位房的真实投资价值了。

最大的问题是什么？谁来接手的问题。这个才是核心所在，你会认为我让小孩在小学读书六年之后就卖掉“老破小”，因为我假设小孩已经能够考上一家非常不错的初中。留意，我这里再泼一盆大大的冷水，现在广州各区的小升初基本是采取电脑派位的方式来进行的，当然个别的情况我们就不展开了，家长都懂。也就是大概率你的小孩是要通过电脑派位来上初中，所以好的小学能够100%命中好的初中的概率会更低。第一梯队的小学学生去了第三梯队的中学并不是罕见的事情，概率甚至还不低呢。所以，这个老破小只可以“照顾”你六年，六年之后还要重新公平地参与竞争，除非你是特长生或者特别尖子生。

继续接手的问题，现在还在为学位房奔跑的家长大概率就是80后的家长，90-95后的也有，95后的家长占比就很少了。为什么80后的家长还会这样为了学位房奔跑呢？因为80后就是这样过来的！80后的家长从小到大就是被灌输一个概念，只有读书可以改变命运！只有高学历才有赚大钱的机会。事实上是不是呢？很明显不是。这里就不再展开关于学历贬值的问题。因为80后的家长成长经历都是充满了鸡血的！所以他们也会把自己的经历套到小孩身上，要买学位房。而当这帮人的小孩都毕业了，接手的就应该是90、95后甚至是00后的家长。你想象一下，00后的家长会不会买学位房？所以“烂在”我们这些80后的人手上的概率再不断增加。

还有一个非常客观的问题，就是人口出生率了。2023年是小学学位极度紧张的一年，因为六年前放开了二胎政策，第一波的二孩在2023年就上一年级。但是往后人口出生率就越往下沉，也就是越来越少的小孩出生。首当其冲受到影响的就是幼儿园，以前部分民办幼儿园的学位是要通宵排队摇号的，今天反馈的是“随时来，随时收”，因为生源真的匮乏！再过10年，你敢保证那些优质的小学能够完全满员？如果不逐步放开招生的政策，估计很多小学都招不满学生，那难道把学校关了不成？所以，学位房的最后高光时刻应该就是最近几年了。会不会“烂”在我们手倒是不知，但是需求肯定是逐步递减的。

■应对的措施

如果“老破小”将来没有人接盘侠，唯一可以做的就是“贱卖”或者出租。但是出租就不能够跟新房对比了，“老破小”卖的是豪宅的价格，但是租的几乎却是最底层的价格，因为除了地段优势和生活方便，基本居住环境都比较堪忧，租不出好价钱是人之常情。

为了解决这个问题，我建议大家还是要综合考虑各种的情况，教育投资固然重要，但是如果连母鸡都没有了，初中、高中、大学后面还有很多的花销停不了，还没有算毕业后结婚和置业的需求，你作为父母如果在小学阶段就一下子打完所有子弹，后面真正要用钱的时候可能就非常艰难了。一定要兼顾投资/金融属性，就是可以卖或者可以高价放租。

其实荔湾、天河、白云甚至海珠部分的学位房价格很亲民，当然是对比了越秀的学位房来说，而且性价比很高，楼体还十分宜居，后面即便二手市场需求回落，租赁市场还是可以有效的支撑住！不要把所有的筹码一次过梭哈，毕竟这一盘胜算并不是最高的！